横浜不動産売却相談室は、不動産の売却相談、住宅ローン滞納時の任意売却等や相続不動産や未利用地等、借地・底地や離婚時の不動産売却等の不動産売却相談を横浜市、川崎市等で実施中

任意売却と言っても、基本的には通常の不動産売買と何ら変わりません！

不動産業者を経由して、一般の流通市場に登録することで、広く購入希望者を探すことになります。

もちろん、売却時のちょっとした工夫は必要ですが、売買契約を締結して引き渡すところなどは、普通に売買しているのと何ら違いはありません。

住宅ローンの返済が困難になって、滞納・遅延が６ヶ月続くと、基本的には、分割払いするための利益（期限の利益）が失われてしまう。

この場合、債務者（お金を借りている人）は、残りの金額（全額）一括で返済しなくてはならなくなります。

そのために、裁判所による関与、法的手続きによる処分でなく、自宅を手放したり、換金のための売却することがあります。

このような状態の時に自宅を売却するケースには二通りの方法があります。

�@裁判所の手続をしないで債権者と協議しての売却：任意売却
�A裁判所の手続による強制換価手続：競売

ここでは、任意売却と競売のメリット・デメリットを考えてみよう！

任意売却をするメリットとはどこにあるのでしょうか？
任意売却を勧める理由とよく似ています。
任意売却のメリットがあるから勧める訳ですから近い言葉になります。

�@競売より市場価格に近い価格で売却できる可能性がある。

売却後の住宅ローンの残高が残るのであれば、少しでも高く売却できた方が債務が減る。特に住宅ローンの保証会社を利用しておらず、保証人がいるような場合。

�A近所の人に知られないで売却できる可能性がある。

普通の売却と変わらないので、住宅ローンが支払えなくなったから売却すると言うことはわからない。

�B費用の持ち出し（出費）が基本的にない！或いは小額！

売却費用の一部及び引越し代を出してもらえることがある。任意売却時の費用、売主が負担すべき費用の一部を本人が負担せず、売却代金の中から負担してもらえることがある。
引越し代も同様に売却代金の中から出してもらえることがある。但し、必ず出るわけではないので甘い言葉に乗らないようにして下さい。

�C自分自身で決断することで、売却後も前向きになれる。

原則的に競売の入札期限前であれば金融機関は任意売却に応じてくれる可能性があります。
自宅を失うことから、非協力的になったりせずに、主体的に処分できるよう行動していくことが大事ではないでしょうか？

では、任意売却のデメリットとは何でしょうか？
メリットがあればデメリットがあります。

　任意売却のデメリット

競売手続に比較して、短期間な売却期間でも転居しなくてはならないし、転居時期が読みづらい！

　任意売却のデメリット

売買契約などに売主として関与する必要がある。
　わずらわしいと思う方もいるようです。


最近の経済情勢から、任意売却を利用する方が増えていますが、その中で、先に、手数料やリフォーム費用と称して費用負担させ、任意売却が成立していなくとも返金しないケースや、費用徴収後、時期をみて強引に立ち退かせるなどを行っている業者もいると言われています。もちろん返金等はありませんので、このような業者に引っかかることの無いようにご注意下さい！

少なくとも、私どもでは、任意売却が成立する前、成立時も、売主に費用を請求したケースはありません。

また、「売却情報をくれたら謝礼金を渡します。」と言った、チラシやDM等も非常に疑問です。
このようなケースには十分にご注意下さい！

個人的に競売のデメリットは、色々な人に知られてしまうと言うことです。

裁判所での物件資料を手にしてしまえば、場所も全て特定できてしまいます。競売と言っても、普通は、近所にばれないのですが、色々な人が頻繁に訪ねてくるようになると、すぐに異変に気付いてしまうものです。自宅の周りをスーツ姿の人がウロウロする様になりますから・・・

また、時期を合わせたかのように 、「売却情報をくれたら謝礼金を渡します。」と言った、チラシやDM等が届くようになる場合もありました。

このようなケースには十分にご注意下さい！

　競売のメリット！

�@裁判所等への手続は全て債権者（金融機関）が行うので、債務者は何もする必要がない。

�A競売手続は通常半年から１年はかかるので、その間は自宅に居住し続けられる。
買受人が現れて落札されるまでは住み続けられます。

　競売のデメリット

�@市場価格よりかなり低い価格で売却される可能性がある。
�A近隣の住民、その他の第三者に競売を知られてしまう可能性がある。
�B裁判所で競売物件情報が公開されると、不動産業者やブローカー等が自宅に来る可能性がある。